Archief

13 februari 2016
/ Eerste kwartaal 2016
De Energie Prestatie Vergoeding

 

Sinds begin 2016 is er landelijk nieuwe wetgeving over de zogenaamde Energie Prestatie Vergoeding (EPV). Dit wordt door o.a. D66 in Deventer aangegrepen als een argument om op Steenbrugge alsnog gasloos (dus all-electric) sociale huurwoningen te gaan bouwen. Dit is een grote misrekening.

Stel u bent een woningcorporatie en wil sociale huurwoningen bouwen. Laten we eens aannemen dat u de woningen in veertig jaar wil afschrijven. Over die periode verwacht u dat de totale kosten 480.000 euro per woning bedragen (bouwkosten, onderhoud, tussentijdse renovatie etc.). Dit betekent dat u per maand 1000 euro huur zou willen ontvangen om geen verlies te leiden. In Nederland is er echter een maximale huur voor sociale huurwoningen. Laten we deze voor het gemak op 800 euro per maand zetten. Dit betekent dat u per maand 200 euro moet bij leggen gedurende veertig jaar. In totaal is dat 56.000 euro die u als corporatie er bij in schiet. Dit wordt ook wel de onrendabele top genoemd. Corporaties lopen hier regelmatig tegenaan en lossen dit op door elders (vrije sector, beleggingen etc.) dit geld ‘terug’ te verdienen.

Stel nu dat u als corporatie een sociale huurwoning heeft gebouwd die al aan de maximale huur zit, maar er is nog geen onrendabele top. De gemeente eist echter bepaalde milieu normen. Dit betekent dat u toch nog extra moet investeren in de woning. Dus er komt wel een onrendabele top. Dit geld kunt u dus bijvoorbeeld niet gebruiken om bestaande woningen extra te isoleren. Dan komt de EPV om de hoek kijken. Stel dat u als corporatie een investering doet die er voor zorgt dat het energiegebruik afneemt (extra isolatie, een zonneboiler etc.) welke u in twintig jaar wilt afschrijven. De investering bedraagt in dit voorbeeld 12.000 euro. Dit betekent dat u 50 euro per maand extra huur zou willen vragen. Maar dat mag niet door de maximaal toegestane huur. U mag echter wel een EPV vragen van 50 euro per maand. Waarom? De huurder bespaard namelijk in dit voorbeeld 60 euro elektriciteit en gas per maand. Dus daaro vind de overheid dat u als huurder best die 50 euro extra mag betalen. In dit geval verdient u zelfs nog 10 euro per maand als huurder. Om nou te voorkomen dat de corporatie een EPV van 50 euro per maand vraagt, terwijl u slechts 40 euro per maand bespaard, is er aanvullende regelgeving gekomen (dankzij de SP). Dit zorgt ervoor dat u als huurder nooit slechter af kunt zijn via een waarborgfonds dat een eventueel negatief resultaat voor de huurder afdekt.

Dit klinkt heel mooi en dat is het op zich ook wel. In Steenbrugge is het echter geen oplossing. Woningcorporatie Ieder1 had namelijk plannen om woningen te maken die een klein beetje gas gebruikten in de winter en door allerlei voorzieningen energieneutraal waren. Dit betekent dat de huurder sowieso al geen elektriciteit/gas rekening zou hoeven te betalen (hij wekt evenveel op dan hij afneemt). Dit betekent wel dat er al een behoorlijke onrendabele top zou zijn voor ieder1 en daardoor waren de huren waren al zo hoog als toegestaan.
Nu is het zo dat Ieder1 gedwongen gaat worden om de woningen gasloos te bouwen. Dit betekent nog een extra investering in de woningen om ze compleet ‘all-electric’ te maken. Omdat de huren al maximaal zijn kan ieder1 dit geld niet terugverdienen op de huurders. De investering gaat dus ten koste gaat van de eigen reserves. Concreet betekent dit dat er geen geld meer is om ongeveer 200 oudere huurwoningen extra te isoleren. D66 beweert nu dat Ieder1 rustig een EPV kan vragen om de extra kosten op te vangen. Dit gaat dus niet, want zoals u heeft kunnen lezen zijn de woningen al energieneutraal. In theorie zouden ze zo zuinig kunnen worden dat je als bewoner geld kunt verdienen op de energierekening, maar dit is niet het geval! Berekeningen tonen aan dat all-electric niet zuiniger is dan met een beperkte gasvoorziening (zoals gepland). Dus de extra investeringen die Ieder1 moet doen zorgen voor 0 euro besparing op de rekening voor de huurders! Dus kan er geen EPV worden gevraagd. De grote verliezers zijn dus de huurders in oudere woningen die nu niet worden geïsoleerd omdat Ieder1 het geld nutteloos moet investeren.

 

Namens de fractie van Deventer Belang,

Christian Kamphuis (raadsopvolger)